Bauforderungssicherungsgesetz: Haftungsfalle für Bauunternehmer!
Der Gesetzgeber hat bekanntermaßen mit Wirkung zum 1.1.2009 das sogenannte Forderungssicherungsgesetz erlassen, mit dem die Rechte des Bauunternehmers gestärkt werden sollen. Vorrangig geschah dies durch Änderungen des Werkvertragsrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (vgl. bereits MELCHERS LAW 10).
Weniger öffentlichkeitswirksam war, dass durch das Forderungssicherungsgesetz zugleich des Gesetzes über die Sicherung der Bauforderungen (GSB) novelliert wurde, das nun Bauforderungssicherungsgesetz (BauFordSiG) heißt.
Bisherige Regelung:
Nach § 1 Abs. 1 GSB war der Empfänger von Baugeld verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen zu verwenden, die an der Herstellung des Baus beteiligt sind. Baugelder waren nach § 1 Abs. 3 GSB Geldbeträge, die dem Empfänger zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baus in der Weise gewährt werden, dass zur Sicherung der Ansprüche des Geldgebers eine Hypothek oder Grundschuld an dem zu bebauenden Grundstück dient oder die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück erst nach gänzlicher oder teilweiser Herstellung des Baus erfolgen soll.
Nach dieser Begriffsbestimmung waren insbesondere Bauträger als Empfänger von Baugeld anzusehen, während ein Haupt- oder Generalunternehmer typischerweise kein Empfänger von Baugeld war. Denn jene bedienen sich üblicherweise keiner Finanzierung, die zu einem Grundpfandrecht am Baugrundstück führt. Insbesondere ist der Haupt- /Generalunternehmer auch nicht Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks und verschafft dem Vertragspartner auch kein Eigentum daran.
Trotz dieses eingeschränkten Anwendungsbereichs konnten die Haftungsfolgen gerade für Bauträger gravierend sein: denn nach der Rechtsprechung führt eine von § 1 Abs. 1 GSB abweichende Verwendung von Baugeld unter Umständen zu einer persönlichen Haftung des Geschäftsführers des Bauträgers. Auch der faktische Geschäftsführer konnte für die Veruntreuung von Baugeld haften.
Neuregelung:
Baugeld im Sinne des § 1 Abs. 3 BauFordSiG sind nun über die bisherige Begriffsbestimmung hinaus auch alle Geldbeträge, die der Empfänger von einem Dritten für eine im Zusammenhang mit der Herstellung eines Baus oder Umbaus stehende Leistung, die der Empfänger dem Dritten versprochen hat, erhalten hat, wenn an dieser Leistung andere Unternehmer aufgrund eines Werk-, Dienst- der Kaufvertrages beteiligt waren. Beträge, die zum Zweck der Bestreitung der Kosten des Baus gewährt werden, sind insbesondere Abschlagszahlungen und solche, deren Auszahlung ohne nähere Bestimmung des Zwecks der Verwendung nach Maßgabe des Fortschrittes des Baus erfolgen soll (§ 1 Abs. 3 Nr. 2, 2. Alt. BauFordSiG).
Mit anderen Worten: Ein Haupt- /Generalunternehmer wird dadurch zum Treuhänder seiner Nachunternehmer. Jede Abschlagszahlung, die der Unternehmer von seinem Auftraggeber erhält, ist künftig Baugeld. Ist die Baugeldeigenschaft oder die Verwendung des Baugeldes streitig, so trifft die Beweislast den Empfänger (§ 1 Abs. 4 BauFordSiG). Der Empfänger muss also im Zweifelsfall beweisen, dass es sich nicht um Baugeld handelt. Das Baugeld muss zur Bezahlung der vom Haupt- /Generalunternehmer eingesetzten Nachunternehmer, Architekten und Baustofflieferanten verwendet werden.
Zur Vermeidung von Haftungsrisiken muss nach derzeitigem Erkenntnisstand davon ausgegangen werden, dass folgende Handlungsempfehlungen zu beachten sind (vgl. hierzu Stammkötter, IBR 2008, 699):
- Das erhaltene Baugeld ist auf einem Sonderkonto zu verwalten (Treuhandkonto, das keiner Pfändung unterliegt).
- Baugeld darf vom Haupt- /Generalunternehmer nicht für eigene Zwecke oder zur Deckung von allgemeinen Geschäftskosten verwendet werden.
- Ein „Quertransfer“ von Baugeld zur Deckung von Defiziten bei anderen Baustellen ist unzulässig.
- Erbringt der Haupt- /Generalunternehmer selbst Bauleistungen, so darf er vom Baugeld nur einen Betrag in Höhe von 50 % des angemessenen Wertes des Baugeldes für sich behalten.
Persönliche Haftung:
Bei Verstoß gegen die Bestimmungen des Bauforderungssicherungsgesetztes und einem hierdurch verursachten Forderungsausfall von Baubeteiligten kommt in entsprechender Anwendung der bisherigen Rechtsprechung zum GSB eine persönliche Haftung der Verantwortungsträger des Unternehmers in Betracht (also der Geschäftsführer, Prokuristen etc.).
Hinzuweisen ist auch darauf, dass nach § 2 BauFordSiG Baugeldempfänger mit Freiheitsstrafen von bis zu 5 Jahren oder Geldstrafe bestraft werden können, wenn der Baugeldempfänger seine Zahlungen eingestellt hat oder über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, am Bau Beteiligte hierdurch benachteiligt werden und der Baugeldempfänger zum Nachteil der Gläubiger gegen die Vorschriften
des § 1 BauFordSiG verstoßen hat.
Fazit: Zur Vermeidung von Gesetzesverstößen und der damit verbundenen Haftung müssen alle Empfänger von Baugeld ein den Bestimmungen des BauFordSiG entsprechendes System der Verwaltung und Verwendung von Baugeld einführen.