Mangel der Mietsache bei Austausch des Fußbodenbelags in der darüberliegenden Wohnung?
Der Bundesgerichtshof hatte sich jüngst mit folgendem Sachverhalt zu beschäf-tigen (Urteil vom 17.06.2009 – Az.: VIII ZR 131/08): Die Mieterin einer Eigentumswohnung in einem um das Jahr 1970 errichteten Gebäude hatte wegen Lärmbe-lästigung durch Trittschall die Miete gemindert. Zu einem erhöhten Trittschall war es gekommen, als der -Eigentümer in der darüber gelegenen Wohnung den zuvor vorhandenen PVC-Belag durch Bodenfliesen ersetzt hatte. Der Vermieter hielt die Minderung für nicht berechtigt und verklagte die Mieterin auf Zahlung der rückständigen Be-träge. Im folgenden -Pro-zess stellte ein gerichtlicher Sachverständiger fest, dass zwar die Trittschall-anforderungen der im Zeitpunkt der -Errichtung des Gebäudes geltenden DIN (Fassung von 1962), nicht aber diejenigen der aktuell geltenden DIN (Fassung von 1989) eingehalten seien.
Entscheidung
Der BGH entschied, dass ein Mangel der Wohnung nicht gegeben sei. Es komme nur darauf an, dass die Mietsache den technischen Normen genüge, die zur Zeit der Errichtung der Wohnung gegolten haben. Etwas anders könne nur gelten, wenn bei Anmietung der Trittschall explizit vertraglich geregelt worden wäre. Auch auf die Rechtsprechung des BGH (Az.:VIII ZR 355/03), wonach der Mieter bei „baulichen Änderungen“ durch seinen Vermieter erwarten darf, dass dabei die Lärmschutzanforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen eingehalten werden, kann sich die Beklagte im vorliegenden Fall nicht berufen. Die reine Veränderung des Bodenbelags stelle nämlich eine solche „bauliche Änderung“ noch nicht dar.
Bewertung
Der BGH stellt einmal mehr klar, dass es für einen Mangel der Mietsache auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen und nicht auf den Zeitpunkt der konkreten Bau-maß-nahme ankommt. Erst wenn diese Baumaßnahme eine „bauliche Änderung“ darstellt, hat der Mieter einen Anspruch auf Einhaltung der aktuell geltenden DIN-Normen. Eine solche „bauliche Änderung“ ist gegeben, wenn ein wesentlicher Eingriff in die Gebäudesubstanz gegeben ist. Dies hat der BGH u.a. angenommen, wenn das über der Mietwohnung gelegene Dachgeschoss zunächst nur als Abstellraum gedient hatte und während der Mietzeit von dem Vermieter erstmals als Wohnung ausgebaut worden ist. Sofern im vorliegenden Fall Veränderungen an dem Estrich und der Geschossdecke vorgenommen worden wären, hätte der BGH wohl anders zu entscheiden gehabt. Die Entscheidung dürfte auf Wohnraum- sowie auf Gewerbemietverhältnisse gleichermaßen anwendbar sein.
Fazit: Durch eine sorgfältige Vertragsgestaltung kann mögliches Streitpotential umgangen werden. Ein Vermieter sollte das Alter der Mietsache im Mietvertrag (zutreffend) angeben, so dass beide Parteien unschwer erkennen können, welcher Zeitpunkt für die Mangelbewertung zugrunde zu legen ist. Der Mieter, der hohen Wert auf Lärmschutz legt und ein relativ altes Mietobjekt anmieten will, sollte vertraglich regeln, dass die Lärmschutzanforderungen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gelten. Vorsicht hat der Vermieter bei baulichen Änderungen walten zu lassen. Soweit ein wesentlicher Eingriff in die Gebäudesubstanz gegeben ist, sind ohne Weiteres die aktuellen DIN-Normen anwendbar. Eine vertragliche Regelung hierzu ist dem Vermieter daher zwingend zu empfehlen. <<
Stefan Illies