Unwirksamkeit starrer Schönheitsreparaturfristen in Gewerberaummietverträgen
Der BGH hat in seinem Urteil vom 8.10.2008 (XII ZR 84/06) die Auferlegung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach festen zeitlichen Grenzen unabhängig vom Renovierungsbedarf in Formularmietverträgen über Gewerbe räume als unwirksam erachtet.
Rückblick
Bislang sah der BGH einen starren Fristen-plan, mit dem Schönheitsreparaturen im Rahmen von AGB auf den Mieter übertragen werden, nur bzgl. der Wohnraum-miete als unwirksam an, weil der Mieter über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus belastet werde. Ausnahmen gelten aber für AGB, die zwar Renovierungsfristen für den Regelfall enthalten, diese aber vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts abhängig machen (BGH v. 18.10.2006 – VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778).
Während der BGH bereits die Unwirksamkeit formularmäßiger Endrenovierungsklauseln für die Geschäftsraummiete ausgeurteilt hat (BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 1188), ist die entsprechende Übertragung dieser Rechtsprechung auf zeitlich fixierte Renovierungsfristen in Gewerberaummietverträgen bislang umstritten gewesen.
Das Urteil
Höchstrichterlich ist nunmehr die dem Wohnraummietrecht entlehnte Rechtsprechung zur Unwirksamkeit „starrer“ Schön heitsreparaturfristen auf die gewerbliche Raummiete ausgeweitet worden.
Im konkreten Fall oblag dem Mieter ausweislich der AGB „mindestens alle drei bzw. fünf Jahre“ die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Ob solche fixen Renovierungsintervalle zulässig sind, richtet sich nach dem jeweiligen Regelungsinhalt, der durch Auslegung zu er mitteln ist. Diese Auslegung ergibt aus der Sicht eines verständigen Mieters, dass er spätestens bei Ablauf der genannten Fristen unabhängig vom tatsächlichen Raumzustand renovierungspflichtig ist. Damit sind die Sachverhalte im Wohnraum- und Gewerberaumrecht gleich zu bewerten: denn die Unwirksamkeit von „starren“ Fristen stützt sich nicht auf Sozialaspekte des Wohnraums, sondern vielmehr auf allgemeine Vermieterpflichten und die Grenzen zulässiger Abänderung von Gesetzesvorgaben. Zudem stehen weder die gesetzliche Wertung noch schutzwürdige Vermieterinteressen der unangemessenen Benachteiligung des Mieters entgegen, weil das Gesetz bei Schönheitsreparaturen nicht zwischen Wohnungs- und Gewerberaummiete unterscheidet. Insbesondere hat der BGH sich nicht durch das Vorbringen von seinem Kurs abbringen lassen, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Bemessung der Mietzins-höhe kalkuliert worden sei. Insoweit trage der Vermieter das Wirksamkeitsrisiko, auch wenn die Unwirksamkeit der entsprechenden Regelung auf die nachträgliche Änderung höchstrichterlicher Rechtsprechung zurückzuführen sei.
Fazit: Der gewerbliche Mieter ist hinsichtlich starrer Fristenpläne von Schönheitsreparaturen ebenso schutzbedürftig wie der Wohnungsmieter, weil ihm deckungsgleich ein Übermaß an Instandhaltungspflichten aufgebürdet wird. Aufgrund dieses Gleichlaufs besteht hinsichtlich verwendeter formularmäßiger Fristenpläne in Gewerberaummietverträgen kein Vertrauensschutz.
Christian Becker