Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Nach einer Schätzung des Deutschen Mieterbundes enthalten bis zu drei Viertel aller Mietverträge aufgrund der aktuellen Rechtsprechung des BGH (vgl. beispielsweise Urteil v. 18.10.2006 – VIII ZR 52/06; hierzu ML 06) unwirksame Renovierungsklauseln. Soweit dies der Fall ist, trifft den Mieter keine Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Hierdurch wird die Frage aufgeworfen, ob der Vermieter als Ausgleich einen entsprechenden Mietzuschlag verlangen kann.

Ausgangsfall:

Nachdem der BGH entschieden hatte, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen unwirksam sei, versuchte ein Vermieter mit seinem Mieter eine neue – wirksame – Schönheitsreparaturklausel auszuhandeln. Als dieser sich weigerte, verlangte der Vermieter einen jährlichen Mietzuschlag von 8,50/qm. Zur Berechnung dessen zog er § 28 IV 2 II. Berechnungsverordnung heran, nach der sich bestimmt, in welcher Höhe Instandhaltungskosten im Jahr angesetzt werden können, wenn eine Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter überhaupt nicht stattgefunden hat
 

BGH: Kosten für Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters!

Während das OLG Karlsruhe dem Vermieter noch Recht gegeben hatte und zwischenzeitlich auch das OLG Frankfurt am Main eine entsprechende Rechtsauffassung vertreten hatte, erteilt der BGH diesem Ansinnen mit Urteil vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07) eine klare Absage.

Zur Begründung verwies er zum einen auf § 558 Abs.1 S.1 BGB, wonach der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne. Dieses System werde ausgehebelt, wenn eine unwirksame Schönheitsreparaturenklausel zur Rechtfertigung einer Mieterhöhung führen würde. Zwar sei zutreffend, dass der Überwälzung der Schönheitsreparaturen Entgeltcharakter zukomme. Die Kosten der Schönheitsreparaturen ließen aber gerade keinen Rückschluss darauf zu, ob diese am Markt überhaupt erzielt werden könnten, d.h. sie seien für die Bestimmung bzw. Bewertung der Vergleichsmiete außer acht zu lassen. Der Vermieter könnte daher durch einen Mietzuschlag für die unwirksame Schönheitsreparaturenklausel mehr verlangen, als er nach § 558 Abs. 1 S.1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) zu verlangen berechtigt wäre.

Des Weiteren verwies der BGH darauf, dass es sich bei den meisten Mietverträgen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, da diese von den Vermietern zur mehrfachen Verwendung vorformuliert seien. Das Risiko der Unwirksamkeit einer im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendeten Klausel trage gemäß § 306 Abs. 2 BGB der Verwender, mithin der Vermieter. Dieses Risiko verwirkliche sich bei unwirksamen Formularklauseln darin, dass diese ersatzlos entfallen. Eine Reduzierung der Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt sei dabei nicht zulässig. Aufgrund mangelnder Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verbleibe es bei der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 S.2 BGB, nach der der Vermieter die Instandhaltung selbst zu tragen habe.

Fazit: Viele Vermieter werden nunmehr die Schönheitsreparaturen zu tragen haben. Eine nachträgliche Abwälzung oder die Belastung der Kosten hierfür an den Mieter ist regelmäßig nicht möglich. Neue Mietverträge sollten daher unbedingt vor Abschluss geprüft werden. Auch Vertragsmuster aus dem Jahre 2008 dürften häufig nicht der aktuellen Rechtslage entsprechen. <<

Stefan Illies